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Investissement immobilier : investir dans le neuf ou dans l’ancien ?

Juin , 23
Investissement immobilier : investir dans le neuf ou dans l’ancien ?

En quête d’un bien immobilier, vous hésitez entre investir dans le neuf ou dans l’ancien ? Entre les prix proposés, les dispositifs fiscaux et les différentes charges, il n’est pas évident de faire son choix. Dans cet article, nous vous éclairons sur les avantages et inconvénients de chaque type de bien.

 

investir dans le neuf ou dans l'ancien

 

Investir dans l’immobilier neuf

 

Vous allez être le premier ou la première mais…

En principe, un appartement neuf est plus cher puisque les matériaux utilisés répondent aux dernières normes en la matière. Mais vous devez également payer la TVA incluse dans le prix. Il est, en principe, de 20 % mais peut être réduit sous certaines conditions. En revanche, une fois que vous utilisez le bien, sa valeur se déprécie puisqu’il n’est plus vraiment neuf. Les investisseurs qui recherchent un bien neuf ne seront pas prêts à payer aussi cher pour un bien déjà utilisé, même si ce dernier est en parfait état. Ainsi, la plus-value à la revente peut être difficile à envisager si vous revendez dans les mois ou les années à venir.

 

Le logement répond aux normes

Un avantage intéressant des logements neufs est le respect des normes en vigueur, notamment, celles qui concernent le DPE. Ces logements sont donc souvent classés dans les catégories A ou B et sont moins énergivores que les logements anciens. De plus, d’autres éléments de confort peuvent être inclus dans le logement comme l’ascenseur ou le parking.

 

Les garanties dans le neuf

En achetant dans le neuf, vous bénéficiez d’un certain nombre de garanties. Il y a notamment la garantie biennale qui concerne les éléments techniques du logement et la garantie décennale qui concerne les éléments structurels. Ainsi, vous êtes assuré de ne prévoir aucun gros de travaux sur le moyen terme.

 

Frais de notaire réduits

Lorsque vous achetez dans le neuf, les frais de notaire sont également réduits. Cela peut varier de 2 à 4 %, selon le cas.

 

Quid de la réduction d’impôt ?

Souvent, on cite la réduction des impôts à payer comme principal avantage à l’achat dans le neuf. Cependant, la plupart de ces dispositifs fiscaux, notamment la loi Pinel, permettent certes d’économiser sur les impôts mais le cash-flow est souvent négatif. En effet, les recettes n’arrivent généralement pas à financer le bien. Dans ce cas, vous dérogez à une règle fondamentale qui est celle de gagner de l’argent en investissant dans l’immobilier. Par conséquent, avoir un cash-flow négatif est proscrit même si vous obtenez une réduction d’impôt.

 

Investir dans l’ancien

 

Acheter en dessous du prix du marché

L’objectif, lorsque vous achetez dans l’ancien, consiste à acheter en dessous du prix du marché. Si le bien en question est en mauvais état, avec les travaux de rénovation, vous arrivez tout au plus au prix du marché. Étant donné que les logements anciens sont plus nombreux sur le marché, leur prix est moins élevé que le neuf. Par ailleurs, en achetant dans l’ancien, vous ne serez pas assujetti à la TVA, ce qui réduit le montant à payer. De plus, vous aurez l’embarras du choix, en ce qui concerne le style ou l’emplacement du bien. Même si les frais de notaires sont plus conséquents (généralement 8 %), cela est compensé par le prix du bien qui est moins élevé.

 

L’historique du bien est disponible

En achetant dans l’ancien, vous aurez une idée concrète de la rentabilité de votre investissement puisque vous aurez un historique du bien. Les charges à payer ainsi que le profil du locataire, dans le cas d’un bien loué, vous donnent des indices quant aux dépenses à prévoir et aux revenus. Ce point est important lorsque vous investissez dans l’immobilier locatif et peut vous aider dans l’élaboration de votre dossier bancaire.

 

Rénover à vos goûts

Un bien est considéré comme ancien lorsqu’il a été utilisé depuis plus de 5 ans. Certains biens sont encore en bon état et n’ont besoin que de simples travaux de rafraîchissement pour être remis à neuf. En revanche, d’autres biens nécessitent de grands travaux. Dans ce cas, vous pouvez rénover le bien selon vos goûts. Ces opérations, en plus d’assurer l’embellissement de votre bien, vont lui apporter une plus-value conséquente.

 

Quid des optimisations fiscales ?

Il est possible de faire des optimisations fiscales, même en achetant dans l’ancien. Vous pouvez par exemple faire louer le bien en optant pour le régime LMNP ou encore pour la SCI à l’IS. Notre article sur la fiscalité des immeubles de rapport vous en dit plus à ce sujet.

 

En conclusion : immobilier neuf ou ancien ?

 

Selon votre objectif, vous privilégierez l’achat dans le neuf ou l’ancien en sachant que chaque type de bien possède ses avantages et ses inconvénients. Cependant, si vous voulez devenir un rentier, nous préconisons l’achat dans l’ancien, en vérifiant les critères pour assurer un investissement rentable. Si, en revanche, vous êtes sur la promotion immobilière, dans ce cas, la plus-value générée par le neuf est plus intéressante. Si vous voulez plus de détails concernant la stratégie à adopter en fonction de votre situation, profitez de l’appel startégique offert en cliquant sur ce lien.

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