INVESTISSEMENT LOCATIF

Vous vous êtes déjà perdu sur le bon coin en cherchant un immeuble de rapport ? Il vous arrive parfois d’être dépassé face à ce tas d’annonces au point de ne plus savoir distinguer un bon d’un mauvais bien ? En moyenne, par site, il y a plus d’un million d’annonces immobilières (vente et location comprises). Pour faciliter le tri, il est possible de vous créer des alertes personnalisées en fonction de vos critères de recherche. Cela vous permettra d’affiner au mieux vos recherches et d’augmenter vos chances de réaliser de belles opérations. Mais alors, sur le bon coin immeuble de rapport, concrètement, comment réagir face à une annonce, avant de planifier une visite ?

Le bon coin immeuble de rapport : comment analyser une annonce ?

Pour bien analyser une annonce, commencez par le texte. Vous pouvez déjà vous faire une idée du bien en question en voyant le texte de l’annonce. Un texte précis est le signe d’un vendeur confiant et sûr de ses atouts, tandis qu’un texte vague peut être le signe d’un camouflage ou parfois d’une vraie opportunité. Quand il y a peu d’informations, les investisseurs débutants ont tendance à ne pas faire l’effort d’appeler les vendeurs ou agents immobilier, donc cela vous laisse une marge pour être en pôle position sur les biens en question. Essayez de bien comprendre l’annonce en analysant la description, les acronymes et les petits caractères.

Voici les points que vous pouvez conclure en analysant une annonce immobilière pour un immeuble de rapport :

• Le nombre d’appartements ou de lots,
• Le nombre de pièces ainsi que les mètres carrés dans chaque appartement,
• Le prix,
• L’état et la situation du bien.

Après avoir analysé le texte de l’annonce, vous pouvez passer aux photos. En analysant les photos, vous pouvez vous apercevoir s’il y a des problèmes dans l’immeuble. Par exemple, une tache sur les murs peut être signe d’une ventilation qui ne fonctionne pas correctement ou d’un dégât des eaux. 

Si les photos vous conviennent, passez au calcul de rentabilité pour voir si le bien immobilier en question correspond à vos objectifs.

Les questions à poser au vendeur

Ensuite, pour gagner du temps, il est possible de tâter le terrain d’une négociation au téléphone, avant même de visiter l’immeuble. Nous vous détaillons cette partie dans notre formation Shark négociateur. 

Voici les questions que vous devriez poser au vendeur pour connaître votre marge de négociation :

• Pourquoi a-t-il décidé de le mettre en vente ?
• Depuis quand le bien est en vente ?
• Depuis combien de temps il possède ce bien ?
• Est-ce que les biens sont loués (si non, pourquoi) ?
• L’état de la toiture (point primordial),
• L’état des parties communes,
• La typologie des locataires (étudiant, retraité, RSA, actifs…),
• L’état des caves et/ou des combles,
• La localisation du bien,
• Les travaux à prévoir.

Nos conseils pour visiter comme un pro

Lors de la visite, afin de donner une image professionnelle et d’être pris au sérieux, nous vous conseillons de faire attention aux points suivants. Nous détaillons ces points dans la check list immeuble de rapport pdf offerte.

Visiter le quartier au préalable

Faire le tour du voisinage vous permet de vous imprégner de l’ambiance du quartier. Vous pouvez, par la même occasion, poser des questions au voisinage. Le vendeur essayera probablement de faire taire les nuisances sonores provoquées par un voisin bruyant, une gare ou un commerce très fréquenté. Discutez avec les gens du quartier, demandez leur l’historique de l’immeuble en question. Ces informations vont vous permettre d’avoir de l’avance et de tester les connaissances et l’honnêteté de l’agent immobilier.

Être équipé lors de la visite 

Lors de la visite, n’oubliez pas d’emmener avec vous vos équipements pour vérifier l’état du bien, à savoir :

• Le télémètre pour mesurer les chambres,
• L’hygromètre pour voir le niveau d’humidité de l’air dans les appartements,
• L’appareil photo/smartphone pour prendre des photos et des vidéos afin de les analyser une fois au calme,
• Le drone : notez que le drone est très important pour vérifier l’état de la toiture qui constitue un pôle de dépense non négligeable en cas de fuite. Il vous permet de voir, en un coup d’œil, s’il y a une tuile manquante ou des tuiles qui sont abîmées.
• Le papier, stylo et crayon pour pouvoir prendre des notes et les cotes.

Regarder l’état des boîtes aux lettres 

On n’y pense pas souvent mais l’état des boîtes aux lettres en dit long sur l’entretien de l’immeuble et l’état d’esprit des locataires. Si les boîtes aux lettres sont forcées, vous aurez une idée sur la typologie des locataires. 

Vérifier l’état des parties communes 

L’état des parties communes est important puisque ce sont les parties que les locataires vont utiliser tous les jours : couloir, escalier, ascenseur… Si elles sont en mauvais état, des locataires ne vont pas forcément être inspirés à rester dans l’immeuble. Or, votre objectif, en tant que propriétaire, c’est de retenir les bons locataires pour avoir le moins de turn-over possible et donc moins de vacances locatives.

Vérifier si l’immeuble est en copropriété

On parle certes d’immeuble de rapport, mais il y a des cas où un propriétaire, qui a acheté plusieurs lots, veut se défaire de quelques-uns de ses lots. Dans ce cas, il peut y avoir une copropriété. Il est ainsi nécessaire de bien se renseigner sur l’immeuble que vous envisagez d’acheter.

Vérifier l’isolation et la ventilation des appartements 

Le meilleur moyen de savoir si l’appartement est bien isolé reste de le demander au locataire. Vous pouvez leur demander s’ils ont besoin d’un chauffage d’appoint. L’analyse du DPE est devenue un point très important et pourra vous en dire long sur l’isolation des biens. Notez que les dernières dispositions légales sont très strictes à ce niveau. En 2023, les logements classés G (dont la consommation excède 450 kWh par m² par an) ne pourront plus être loués. Ainsi, vous devez être vigilant sur ce point.